开端：新浪财经

文 | 徐苑蕾

2026年开年，中枢城市二手房市集迎来积极信号，以上海、深圳为代表的中枢城市二手房成交量当先回升，市集交往活跃度较客岁同期显赫普及。

一位深圳房产中介暗意，客岁春节前半个月，市集早已插足交往淡季，但本年门店仍有不少购房者商议。2月初，他卖出一套955万元的高端住宅，从带看到成交仅一周傍边时候。

尽管成交量慢慢升温，但市集骨子上仍处于以价换量的阶段。“许多客户发现我方看过的屋子齐卖出去了，认为市集可能依然触底，天然不一定能抄底，但也认为面前是比拟合适的最先时机。”

这一轮开年回暖，是短期季节性波动，如故行业企稳回升的前兆？58安堵客推敲院院长张波暗意，本轮二手房回暖并非全面普涨，而是较着的区域性建设，城市分化与居品分化特征进一步突显。“上半年难现明确市集拐点，本轮市集和解周期长，并筹商房地产新阵势的建立，市集复苏的底层需要更为塌实郑重。”

直击深圳二手楼市，有购房者火速成交

由于新址供地较少，深圳二手楼市一直以来齐是中国房地产市集的风向标之一。2026年开年，深圳二手房成交已出现回暖迹象。

许向（假名）是深圳南山区的一位牙东谈主。他暗意，客岁1月份周边春节，门店险些莫得客户，而本年同期，周中每天能接待5至6组客户，周末更是能达到10组傍边，“60%的客户齐是新增客源，要么是从App上看到房源商议，要么是径直到门店。”

2月初，许向成交了一套955万元的房源，从带看到售出仅一周傍边的时候。“客户在其他片区其实看了一年多屋子，一直没找到合适的。其后到咱们门店看到这套房源，业主刚挂牌不久，天然比他当初的预算高了少量，但因为周边配套熟练，原业主也刚装修过，租借去能抵一部分月供，抽象下来如故比拟允洽他的预期。”

谈及现时深圳二手房市集的回暖，许向感叹颇深。他暗意，客户信心较着回升，“许多客户发现我方之前看过的屋子齐卖了，认为市集可能依然触底，天然不一定能抄底，但也认为面前是比拟合适的最先时机。”

此外，商业两边的博弈趋于残害。许向已往述成交房源例如称，“业主原本挂牌价是980万元，过程四五个小时的疏导协商，业主和客户最终各让一步以955万元成交。放在客岁，这么的谈判周期可能要拖上一段时候，以致临了因为价差过大谈不拢，面前市集处于缓冲期，两边的预期差距在减弱，谈判也更容易罢了一致”。

“1月咱们门店成交了3单，其中2单二手房、1单新址，2月初也依然成交了1单，还有几批客户依然锁定了房源，就等年后碰头详谈。”许向暗意，门店成交的客户中，改善型需求占比达到80%，刚需型需求占20%，投资客基本依然退出市集。

深圳二手房市集的回暖始于2025年末，2026年以来握续升温，且在农历春节前依然保握着活跃度。把柄深圳市房地产信息平台数据，2026年1月，深圳二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，何况为相连第3个月环比增长。2025年11月、12月，深圳二手住宅过户量环比增速永别为6.58%、10.49%。

这种回暖态势也扩散到了天下多个一线和新一线城市。中指推敲院数据走漏，2026年1月，上海二手商品房成交约2.28万套，环比增长约1.1%，同比增长约26.1%；杭州二手房成交量同比增长约20%。

中枢城市同步企稳，但仍在以价换量

不外，从成交价阐明，现时中枢城市二手房市集仍未解脱以价换量的阶段。以深圳为例，把柄深圳贝壳推敲院数据，2026年1月，米兰体育深圳二手住宅价钱环比着落0.97%，与上月握平，天然成交量握续回升，但价钱和解态势未改。

许向已往述成交房源例如证明，“955万元其实依然比同小区房源前几年的历史高点打了5折，下一批客户很难给与1000万元的价钱，毕竟面前成交价在贝壳、小红书等平台齐能查到，透明度很高，业主也不会继续断降价，仅仅会随着市集行情走。”

把柄58安堵客平台数据，2026年1月，百城二手房挂牌量增减不一，新一线、二线城市同比永别增7.19%、7.47%，是供给增长主力。从线上挂牌价钱来看，各能级依然普跌，其中二线城市同比跌11.32%，承压最较着，但中枢一二城市抗跌性阐明更强。

“本轮二手房回暖并非全面普涨，而是较着的区域性建设，城市分化与居品分化特征进一步突显。”58安堵客推敲院院长张波暗意，刚需小户型成交活跃，远郊、大户型房源仍遇冷，举座是策略与市集共振下的阶段性企稳，还并未变周全面转暖。

谈及中枢城市二手房市集回暖的原因，同策推敲院联席院长宋红卫分析称，中枢城市已插足存量市集阶段，存量市集的典型特征便是二手房成交量远超新址，二手房分流了新址的刚需客群。此外，二手房价钱和解后突显性价比，部分中枢区域小户型租售比向上2.5%以致3%，具备金钱竖立属性，上海近两月70%以上成交二手房为300万以内居品。

张波指出，中枢城市二手房当先企稳，是策略与市集信心建设共同作用的规章。策略端包括优化限购限贷、买通“卖旧买新”链条、扩充换房退税等。与此同期，市集端基本面握续改善，中枢城市业主心态调遣，导致挂牌量感性收缩，房源在架时长镌汰，通顺遵循普及。

地产拐点将现？各人：一季度是要津

2026年开年二手房市集的回暖，不仅开释出积极信号，提振了市集信心，也让老本市集对房地产行业企稳回升的预期增强。

近日，半夏投资独创东谈主李蓓公开表态，地产拐点可能在半年内出现，若是后续有重磅策略出台，可能进一步加快行业企稳，行业在慢慢见底之后，将濒临十年齿别的回升周期。

此外，在基给假定下，近日，标普信评预期2026年房地产托底策略或围聚于上半年开释，以知晓市集预期和销售额，而下半年策略规章或边缘递减，新址销售降幅将再度扩大。

关于后市策略与市集走势，宋红卫暗意，2026年看成“十五五”开局之年，出台知晓楼市策略格外必要，最贫困是需要提振市集预期，其次是指责购房者门槛与成本，如指责二套首付、指责公积金贷款利率、关于新购房源进行贴息、优化中枢一线城市限购策略开释购买力等。

他判断，2026年新址和二手房市集将进一步分化，中枢城市仍以二手房为主导且延续以价换量的趋势，新址成交量瞻望将进一步萎缩，但中枢城市和区域的高品性新址仍有结构性加价契机。

张波则认为，2026年上半年房地产策略将延续“稳市集、稳预期”的大主见，延续因城施策、供需两头精确发力的想路，且策略会更柔顺长效作用。

“需求端将聚焦买通置换链条，优化二手房交往税费、进一步指责购房成本。三四线城市强化刚需援助，中枢一二线城市普及二手房通顺遵循；供给端将落实房企融资白名单，知晓设备贷投放，同期激动保险性住房、城中村纠正，周转存量房升沉为保险房，瞻望举座仍以柔顺去风险、构建长效新阵势为主，不搞洪水漫灌。”张波称。

他指出，上半年难现明确市集拐点，本轮市集和解周期长，并筹商房地产新阵势的建立，市集复苏的底层需要更为塌实郑重。“一季度为要津期，现时仅部分要点城市阐明知晓，大齐城市的二手房房价仍处下行，中枢城市房价的止跌设立之后，更多城市才有望跟进建设。春节后策略规章是否可握续传导、市集需求能否有序开释是要津。”